TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Küresel boyuttaki ekonomik gelişmeler ve salgınlar nedeniyle son yıllarda kira bedellerinde artış yaşanmış, mevcut kira bedelleri piyasa ortalamalarının çok altında kalmış ve bu durum kiraya verenleri kiralananın tahliyesine yönelik arayışlara yöneltmiştir. Uygulamada bu amaçla en sık başvurulan yol tahliye taahhüdüdür. Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında da geçerliliğini koruyan bir tahliye sebebidir. Tahliye taahhütnamesi, kiralananın tesliminden sonra, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltılacağını içeren yazılı bir hukuki işlemdir.

GEÇERLİLİK KOŞULLARI

1- Kiracı Tarafından Verilmiş Olması

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracı tarafından bizzat imzalanması zorunludur; kiracı adına eş, çocuk veya üçüncü kişilerce imzalanan taahhütnameler hukuki sonuç doğurmaz. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin yazılı yapılmasının kararlaştırıldığı hallerde kiracı adına temsilci tarafından sözleşme kurulabilir. Bu nedenle, kiracının temsilcisinin tahliye taahhütnamesi düzenlemesinde de hukuki bir engel bulunmamaktadır.

2- Yazılı Olması

TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhütnamesinin yazılı şekilde düzenlenmesi zorunludur. Kira sözleşmesi için şekil şartı öngörülmemişken, tahliye taahhüdü bakımından en az adi yazılı şekil aranmıştır. Taahhütnamede kiracının el yazısıyla atılmış imzası yeterli olup, metnin tamamının el yazısıyla yazılması şart değildir. Ayrıca tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi veya onaylanması da mümkündür.

Tahliye taahhüdünün yazılı olduğunun her türlü belgeyle ispatlanabilmesi halinde, tahliye sebebi olarak kabulü mümkündür. Duruşma tutanağı, icra tutanağı gibi belgelerde kiracının tahliye taahhüdünün yer alması ve diğer geçerlilik şartlarının bulunması durumunda, bu belgeler yazılı tahliye taahhüdü niteliğinde değerlendirilir.

3- Tahliye Tarihinin Belli Olması

Geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilebilmesi için tahliye tarihinin açıkça belirlenmiş olması zorunludur. TBK/352 maddesi uyarınca yazılı tahliye taahhüdünde tarihin belirli olması şartı aranmıştır.

Tahliye tarihinin yazılmadığı veya belirli olmadığı tahliye taahhütlerine dayanılarak tahliye kararı verilemez. Bu nedenle, taahhütte yer alan tahliye tarihinin açık ve şüpheye yer vermeyecek şekilde belirtilmesi gerekir. Tahliye tarihi gün, ay, yıl olacak şekilde açıkça yazılmalıdır.

4- Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenmesi

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması gerekir. TBK/352-I maddesi, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesini açıkça şart koşmaktadır.

Yargıtay'ın 04.10.1944, 20/28 İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre; “kira sözleşmesi kurulurken yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesinin kiracının gerçek iradesini yansıtmayacağı, kira sözleşmesi akdedilirken verilen taahhüdün baskı altında ve gerçek iradenin dışında verilmesinin muhtemel olacağı, kiracı tarafından verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi ve TBK’nın aradığı nitelikleri taşıması için kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra verilmesi” gerektiği belirtilmiştir.

5- Tahliye Taahhüdü Düzenlenirken Kiracının İradesinin Sakatlanmaması

Kiracı, tahliye taahhüdünü hangi amaçla verdiğini ve taahhütnamenin hukuki sonuçlarını bilmelidir. Taahhütnamenin düzenlenmesi sırasında iradenin sakatlandığı iddiası bakımından, özel bir düzenleme bulunmadığından TBK/30–39 hükümleri uygulanır. Bu halde kiracı, bir yıllık hak düşürücü süre içinde irade sakatlığına dayanabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İLİŞKİN SORUNLAR

1- Aile Konutuna İlişkin Değerlendirmeler

Aile konutu, eşlerin ve çocukların birlikte yaşamlarını sürdürdükleri ve sürekli yerleşim amacıyla kullandıkları meskendir. Taşınmazın eşlere ait olması şart olmayıp, somut olayın özelliklerine göre kiralanan bir konutun da aile konutu sayılması mümkündür. Bu husus TMK/194 maddesi uyarınca anlaşılmaktadır. İlgili maddede; “Aile konutu, eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” denilmesi suretiyle kira ilişkisi dahilinde oturulan taşınmazların da aile konutu sayıldığı açıkça ortadadır.

TBK/349 maddesi uyarınca; “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” hükmü düzenlenmiştir. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin feshi niteliğinde olup aile konutu bakımından diğer eşin açık rızası olmaksızın geçerli olarak düzenlenemez. Bu nedenle kiralananın aile konutu olması halinde, kiracı olmayan eşin açık rızası bulunmayan tahliye taahhüdü geçersizdir. Aile konutu şerhi tapuda bulunmasa dahi konut bu nitelikte kabul edilebilir, şerh bildirici niteliktedir. Tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğu iddia edilirse, bu hususun tespiti sağlanmalı ve aile konutu olduğu belirlenirse tahliye taahhüdünün geçersizliğine karar verilmelidir.

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi başlatılmış veya dava açılmışsa, rızası bulunmayan eş kiralananın aile konutu olduğunun tespiti için dava açmalıdır. Bu amaçla süre talep edilmesi halinde mahkemece süre verilmeli ve açılan davanın sonucu beklenmelidir. Yargıtay uygulamasına göre, bu süre tanınmadan veya tespit davasının sonucu beklenmeden verilen kararlar bozma sebebi sayılmaktadır.

2- Tahliye Taahhütnamesinde Tarihin Ay Olarak Belirtilmesine İlişkin Değerlendirmeler

Tahliye tarihinin belirli olması şartının, tarihin yalnızca ay olarak gösterilmesi halinde geçerli olup olmadığı öğretide tartışmalıdır. Bir görüş ayın son gününün esas alınabileceğini savunurken, diğer görüş bu halde tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu kabul etmektedir. Kanaatimizce tahliye tarihinin ay, gün ve yıl şeklinde açıkça belirtilmesi gerekir. TBK 352/1 maddesi uyarınca kanun koyucu, tahliye tarihinin belirli olmasını bilinçli olarak şart koşmuştur.

Bununla birlikte, tahliye tarihinin kim tarafından belirleneceği düzenlenmemiştir. Kural olarak kiraya verenin tahliye tarihini tek taraflı belirlemesi hakkın kötüye kullanımı sayılmalıdır. Ancak kiracının tahliye tarihini bildiği veya bizzat yazdığı durumlarda, sonradan kiraya veren tarafından doldurulması tahliye taahhüdünü geçersiz kılmaz.

3- Tahliye Taahhütnamesinde Şart ve Ceza Koşuluna İlişkin Değerlendirmeler

Yazılı tahliye taahhüdünün şarta bağlanıp bağlanamayacağı öğretide tartışmalıdır. Yargıtay, TBK/170 maddesine dayanarak tahliye taahhütnamesinin şarta bağlanabileceğini kabul etmektedir. Öğretide bazı yazarlar bu görüşü benimserken, bazıları tahliye tarihine ilişkin belirsizlik yaratacağı gerekçesiyle şarta bağlanamayacağını savunmaktadır. Kanaatimizce, tahliye tarihini etkilemeyen ve dürüstlük kuralına aykırılık veya hakkın kötüye kullanımı teşkil etmeyen şartlar altında düzenlenen tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmelidir.

Tahliye taahhüdünde cezai koşula yer verilmesinin geçerliliği tartışmalıdır. Yargıtay, tahliye taahhütnamesinin cezai koşula bağlanmasını kural olarak geçerli kabul etmektedir. TBK 352/1 maddesinde cezai koşulu yasaklayan bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak Yargıtay uygulamasına göre, taahhüdün kiracının zor durumda olmasından yararlanılarak alınması halinde, geçersiz taahhüde bağlı cezai koşul da geçersiz sayılmaktadır.

4- Boş Olarak Düzenlenen ve Sonradan Doldurulan Tahliye Taahhüdü

Kira sözleşmesi sırasında tarihleri boş olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdünün geçerliliği tartışmalıdır. Tahliye ve düzenleme tarihlerinin kiralananın tesliminden önce boş bırakıldığı ve sonradan anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğu iddia ediliyorsa, bu hususun genel ispat kuralları uyarınca kiracı tarafından kanıtlanması gerekir. TBK’de tarihlerin sonradan doldurulmasının taahhüdü kendiliğinden geçersiz kılacağına ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, aykırılık iddiası ispatlanmadıkça taahhüt geçerli kabul edilir. Ayrıca TBK 352/1’de düzenleme tarihinin kim tarafından yazılacağı açıkça belirtilmediğinden, bu durum uygulamada ispat güçlüğü doğurmaktadır.

Kiraya verenin yalnızca kiracının imzasını alarak boş bir tahliye taahhüdü edinmesi halinde, geçerlilik somut olaya göre değerlendirilmelidir. Kiraya verenin taahhüdü kiracının iradesine aykırı ve zarar verme amacıyla kullanması durumunda geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemez. Buna karşılık, boş taahhüdün kiracının bilgisi ve iradesi dahilinde, tahliye edileceğini bilerek verilmesi ve sonradan bu iradeye uygun şekilde doldurulması halinde taahhüt geçerli kabul edilmelidir. Kiracı, belgenin iradesine aykırı doldurulduğunu ileri sürüyorsa, hata hükümlerine dayanarak iptal talep edebilir; aksi ispatlanamazsa imzanın hukuki sonuçlarına katlanır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYANARAK TAHLİYE DAVASI AÇILMASI VEYA İCRA TAKİBİ BAŞLATILMASI

TBK/352 maddesi, kiraya verene tahliye taahhüdüne dayalı özel bir fesih hakkı tanımaktadır. Buna göre, kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra yoluyla tahliye talep edebilir veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup geçirilmesi halinde tahliye taahhüdüne dayanma hakkı ortadan kalkar. Tahliye sürecinin başlatılması için ayrıca ihtar çekilmesi zorunlu değildir.